המשכנתא שכמעט נגנזה

חיים (שם בדוי), מהנדס תוכנה בן 36, פנה אליי לאחר שזכה בהגרלת "דירה בהנחה" בפעם הרביעית שהשתתף. התרגשותו הייתה עצומה, אך מעורבת בחרדה - "אבל מה עם המשכנתא? האם אצליח לקבל אישור?"

בפגישתנו הראשונה, סקרנו את מצבו הפיננסי:

• משכורת של 18,000 ₪ ברוטו
• חסכונות של כ-400,000 ₪
• התחייבויות חודשיות של 3,500 ₪ (מספר הלוואות)

במבט ראשון, המצב נראה סביר. אולם אז נתקלנו בכלל הזהב של עולם המשכנתאות, שרבים מדי אינם מכירים:

התנאי המכריע לאישור משכנתא הוא שההחזר החודשי לא יעלה על 38% מההכנסה הפנויה. וחשוב להדגיש - ההכנסה הפנויה אינה המשכורת ברוטו או נטו, אלא מה שנותר לאחר ניכוי כל ההתחייבויות הפיננסיות הקיימות.

במקרה של חיים, ההכנסה הפנויה הייתה כ-12,000 ₪ (לאחר ניכוי ההלוואות הקיימות), מה שהוביל למסקנה מטרידה: ההחזר החודשי המקסימלי למשכנתא שיכול היה לקבל עמד על כ-4,500 ₪ בלבד.

"אבל זה לא מספיק," אמר בתסכול. "אפילו עם ההנחה, אני צריך לקחת משכנתא של 1.2 מיליון. ההחזר החודשי יהיה לפחות 6,000 ₪."

עם 90 ימים עד לחתימה על החוזה, פיתחנו אסטרטגיה מקיפה:

1. איחוד הלוואות

במקום שלוש הלוואות נפרדות, חיים לקח הלוואה אחת גדולה לפירעון כל החובות. זה הוריד את ההחזר החודשי מ-3,500 ₪ ל-2,200 ₪. אמנם לתקופה ארוכה יותר, אך המהלך היה הכרחי להשגת המשכנתא.

2. ניקוי והסדרת חשבון הבנק

במשך חודשיים, הקפיד חיים על התנהלות פיננסית ללא דופי: אפס חריגות, תשלומים בזמן, והתנהלות יציבה ואחראית.

3. הגדלת הכנסות

חיים הצליח לקבל פרויקט נוסף בעבודה שהגדיל את משכורתו ב-20%. שקלנו גם לצרף את הוריו כלווים נוספים, אך בסופו של דבר לא היה בכך צורך.

4. שמירה על דירוג אשראי גבוה

הקפדנו שחיים יימנע מבקשת הלוואות או אשראי נוסף בתקופה זו, לשמירה על דירוג אשראי מיטבי.

5. הגדלת ההון העצמי

חיים נאלץ למשוך 100,000 ₪ נוספים מחסכונותיו ארוכי הטווח, מה שהקטין את סכום המשכנתא הנדרש והוריד את ההחזר החודשי.

כעבור חודשיים וחצי, חיים היה אדם אחר מבחינה פיננסית. הכנסתו עלתה, ההחזרים החודשיים ירדו, והתנהלותו הפיננסית הייתה ללא רבב.

פקידת הבנק בחנה את הנתונים ואישרה את המשכנתא המיוחלת. החלום התגשם.

סיפורו של חיים מלמד חמישה עקרונות חיוניים:

• התכנון מקדים הצלחה - התחילו להתכונן פיננסית לפחות שישה חודשים לפני שאתם רוצים לרכוש דירה.
• מודעות להתחייבויות פיננסיות - כל הלוואה, כרטיס אשראי או ליסינג מקטינים את "ההכנסה הפנויה" בעיני הבנק.
• הימנעות מהתחייבויות חדשות - בתקופה שלפני הבקשה למשכנתא, הימנעו מכל התחייבות פיננסית נוספת.
• שיפור דירוג האשראי - התנהלות פיננסית תקינה ועקבית היא המפתח לדירוג אשראי גבוה.
• חשיבה לטווח ארוך - משכנתא היא התחייבות לעשרות שנים, תכננו בהתאם.

הסיפור של חיים ממחיש את מה שאני רואה שוב ושוב בעבודתי כיועץ פיננסי: עם תכנון נכון, התנהלות אחראית וליווי מקצועי, אפשר להתגבר על מכשולים פיננסיים שנראים בלתי עבירים בדרך אל הבית החדש.