מדוע נדל"ן להשקעה אינו תחליף לפנסיה?

בעלי דירות להשקעה שהסתמכו על הכנסות משכירות לקראת הפנסיה מגלים עכשיו שהם נשארו בלי פיצוי על אובדן דמי השכירות. מה שהחל כאסטרטגיית חיסכון "חכמה" הפך לרגע למקור לחרדה ואי ודאות כלכלית. זה לא צריך להפתיע - הם בחרו בריכוז סיכונים במקום בפיזור.

קרן פנסיה מקצועית מפזרת השקעות על פני מאות ואלפי נכסים ברחבי העולם. השקעה באג"ח ממשלתיות, במדדי מניות מגוונים, בנדלן מסחרי, בסחורות ועוד. כך אם אירוע יוצא דופן פוגע בנכס אחד או באזור גיאוגרפי מסוים, השפעתו על התיק כולו מתמתנת. לעומת זאת, המשקיע הפרטי שרכש דירה להשקעה ריכז את כל הסיכון שלו בנכס אחד, באזור אחד, במדינה אחת.

רבים מבעלי הדירות להשקעה קנו את נכסיהם במינוף - עם משכנתא. כשהמדובר בפגיעה פיזית או בהפסקת הכנסות, המינוף הזה הופך ממנוף צמיחה למנוף קריסה. פתאום המשקיע נדרש להמשיך לשלם משכנתא על נכס שלא מניב, וזאת בזמן שההכנסות שלו פגועות.

מחקרים מראים שבהשקעה ממונפת, הפסד של 30% בערך הנכס או בהכנסות ממנו יכול למחוק לחלוטין את ההון העצמי של המשקיע. במילים אחרות - המשקיע יכול למצוא את עצמו עם חוב נטו. זה בדיוק מה שקרה לרבים מהמשקיעים בנדלן בישראל בין השנים 1997-2007, כאשר מחירי הדירות איבדו 27% מערכם הריאלי.

אחד הטיעונים החזקים לטובת השקעה בדירות להשקעה הוא "הביטחון" של נכס מוחשי. "לפחות יש לי משהו מוצק", אוהבים לומר המשקיעים. אבל האירועים האחרונים מדגימים עד כמה הביטחון הזה יכול להיות אשלייתי.

דירה להשקעה דורשת ניהול פעיל: התמודדות עם שוכרים, תחזוקה, ביטוח, ארנונה ועוד. בזמן משבר, כל העלויות הללו ממשיכות לרוץ גם כשההכנסות נפסקות. קרן פנסיה, לעומת זאת, מנוהלת על ידי צוות מקצועי המתמחה בניהול סיכונים ומפזר את הסיכונים בצורה מתוחכמת הרבה יותר.

האירועים האחרונים צריכים לשמש תזכורת לכולנו: השקעה בדירה להשקעה אחת, או אפילו במספר דירות באותו אזור, אינה מהווה תחליף לחיסכון פנסיוני מגוון. זהו ריכוז סיכונים מסוכן שיכול להתפוצץ בפנים בהתרחשות אירוע יוצא דופן.

המסקנה אינה שאסור להשקיע בנדלן - אלא שצריך לעשות זאת כחלק מתיק מגוון, לא כתחליף לו. השקעה בדירת השקעה יכולה להיות רכיב טוב בתיק השקעות, אבל רק כאשר היא מהווה חלק קטן יחסית מהנכסים הכוללים, לצד חיסכון פנסיוני מגוון ומתוכנן היטב.

כי בסופו של דבר, הביטחון הכלכלי האמיתי לא נובע מהרגשה שאתה "יודע טוב יותר" מאשר מנהלי השקעות מקצועיים. הוא נובע מפיזור נכון של סיכונים, מהבנה מעמיקה של העלויות והסיכונים, ומהכרה בכך שבשוקים הפיננסיים, ביטחון מוחלט הוא אשליה מסוכנת.